Hypotéka je pravděpodobně největší finanční závazek, který v životě podepíšete. Přesto ji většina lidí řeší překvapivě rychle – zajdou do své banky, dostanou nabídku, a protože jim připadá rozumná, podepíší. Bez srovnání, bez analýzy, bez toho, aby věděli, co všechno mohli vyjednat jinak.
V roce 2026 je situace na hypotečním trhu specifická. Sazby jsou stále výrazně výše než v době covidového minima, banky zpřísnily podmínky pro část žadatelů a regulace ČNB přidaly nová pravidla, která část kupujících z trhu prakticky vyřadila. Zároveň – kdo se vyzná a dobře připraví – stále může koupit a financovat nemovitost za podmínek, které dávají smysl.
Pojďme si projít, co je v letošním roce klíčové vědět.
Jak vypadá hypoteční trh v roce 2026
Průměrné sazby hypoték se v první polovině roku 2026 pohybují v rozmezí 4–5 % ročně. To je výrazně méně než vrchol z roku 2023, ale stále výrazně více než historická minima z let 2020–2021, na která si část kupujících stále vzpomíná jako na normál.
Co to znamená v praxi? Hypotéka na 4 000 000 Kč se sazbou 4,5 % na 30 let znamená měsíční splátku přibližně 20 000 Kč. Při sazbě 2 % – která ještě před čtyřmi lety byla běžná – by to bylo asi 14 800 Kč. Rozdíl 5 000 Kč měsíčně je za rok 60 000 Kč. Za dobu fixace klidně čtvrt milionu.
Proto v dnešním prostředí záleží na každé desetině procenta více než kdy dřív.
Na co si dát pozor: pět věcí, které rozhodují
1. Výše sazby není jediné číslo, na které se dívat
Banky komunikují úrokovou sazbu jako hlavní parametr hypotéky. Jenže stejně důležité je RPSN – roční procentní sazba nákladů – které zahrnuje i poplatky, pojištění vyžadované bankou a další náklady spojené s úvěrem. Dvě hypotéky se stejnou sazbou mohou mít rozdílné RPSN, a tedy i různé reálné náklady.
Ptejte se na celkovou zaplacenou částku za dobu fixace – to je číslo, které skutečně srovnává jablka s jablky.
2. Délka fixace: bezpečí, nebo past?
Fixace sazby znamená, že po dohodnutou dobu banka nemůže sazbu změnit – ani nahoru, ani dolů. Při výběru délky fixace zvažujte dvě věci: jak dlouho chcete mít jistotu v cashflow, a co čekáte od vývoje sazeb.
Kratší fixace (3 roky) dává flexibilitu – pokud sazby klesnou, dřív refinancujete za lepší podmínky. Delší fixace (7–10 let) dává jistotu – víte přesně, s čím počítat. Správná volba závisí na vaší situaci, plánech s nemovitostí a aktuálním tvaru úrokové křivky. Není jedno univerzální řešení pro každého.
3. Podmínky předčasného splacení
Co se stane, když budete chtít hypotéku splatit předčasně – ať už prodejem nemovitosti, mimořádnou splátkou nebo refinancováním? Banky mohou účtovat poplatek za předčasné splacení mimo výročí fixace. U některých smluv jsou tyto podmínky velmi přísné, u jiných benevolentní.
Pokud existuje byť jen malá pravděpodobnost, že nemovitost prodáte nebo splatíte dřív, než fixace skončí, je tahle klauzule velmi důležitá. Přitom se na ni málokdo ptá.
4. Bonita: co banka posuzuje a jak se připravit
Banka při posuzování žádosti hodnotí váš příjem, závazky, kreditní historii a poměr splátky k příjmu (DSTI). Limit DSTI pro hypotéky na vlastní bydlení je 50 % – všechny vaše měsíční splátky nesmí překročit polovinu čistého příjmu.
Co mnozí žadatelé nevědí: nevyužité kreditní karty a kontokorenty se do výpočtu závazků také počítají – i když je fakticky nepoužíváte. Zrušení nevyužitých kreditních linek před žádostí o hypotéku může zvýšit dosažitelnou výši úvěru.
Stejně tak záleží na tom, jak je příjem doložen. Zaměstnanec s výplatními páskami je pro banku jednodušší případ než OSVČ s daňovým přiznáním. OSVČ navíc banka počítá příjem jinak než zaměstnanec – a výsledek nemusí odpovídat tomu, co reálně vyděláváte.
5. Odhad nemovitosti a jeho vliv na úvěr
Banka nepůjčí procento z ceny, za kterou nemovitost kupujete. Půjčí procento ze zástavní hodnoty, kterou stanoví její odhadce. Tyto dvě čísla se mohou lišit – a pokud je odhadní hodnota nižší než kupní cena, musíte rozdíl pokrýt z vlastních zdrojů nad rámec plánovaných vlastních zdrojů.
U standardních bytů v krajských městech to nebývá problém. U rekreačních objektů, atypických nemovitostí nebo nemovitostí v odlehlých lokalitách může být rozdíl překvapivě velký.
Nejčastější chyby při sjednávání hypotéky
Jít rovnou do své banky. Banka, kde máte účet, vám dá nabídku. Nemusí to ale být nejlepší nabídka na trhu – a nemá důvod vám to říct.
Porovnávat jen sazbu. Sazba je důležitá, ale není jediný parametr. Podmínky předčasného splacení, povinná pojištění, poplatky za odhad nebo za správu úvěru – to vše tvoří reálné náklady hypotéky.
Nepočítat se stresovým scénářem. Zvládnete splátku i při sazbě o 1,5 procentního bodu vyšší při příští refixaci? Pokud příjem klesne nebo narostou náklady domácnosti? Optimistický scénář je přirozený – ale hypotéka trvá 20–30 let a za tu dobu se toho hodně změní.
Podceňovat vedlejší náklady koupě. Znalec, právník, rezervační poplatek, případné opravy po nastěhování – to vše jsou náklady nad rámec kupní ceny a vlastních zdrojů na hypotéku. Kdo s nimi nepočítá, může skončit v situaci, kdy má hypotéku schválenou, ale nemá z čeho zaplatit zbytek.
K čemu vám je finanční poradce – konkrétně
To je otázka, kterou slýchám často. Odpověď není „vyřídí za vás papíry" – to zvládnete sami. Skutečná přidaná hodnota poradce leží jinde.
Srovnání napříč bankami. Poradce pracuje s nabídkami více bank najednou a ví, která instituce je aktuálně vstřícná k vašemu profilu žadatele. To není věc, kterou zjistíte z webových kalkulaček – podmínky se mění, banky mají interní skóringová kritéria a reakce na konkrétní situaci žadatele se liší.
Příprava žádosti tak, aby prošla. Poradce vidí vaši situaci před podáním žádosti a upozorní na věci, které ji mohou zkomplikovat nebo zbytečně zhoršit podmínky. Nevyužitá kreditní karta, špatně doložený příjem, načasování žádosti – to jsou detaily, které ovlivňují výsledek, i když to tak na první pohled nevypadá.
Vyjednávání podmínek. Banka má prostor v sazbě, v poplatcích, někdy i v podmínkách předčasného splacení. Poradce ví, kde je prostor a jak o něj požádat – a dělá to systematicky, ne jednou za dekádu jako vy.
Pohled na celkovou situaci. Hypotéka není izolovaný produkt. Poradce se podívá i na to, jestli je správně nastavené pojištění, jestli dává smysl struktura vlastních zdrojů, a jestli se hypotéka hodí do celkového finančního obrazu rodiny. Banka tohle neřeší – ona prodává hypotéku, ne finanční plán.
Refinancování a hlídání refixace. Jedna z nejčastěji promeškaných příležitostí je refixace hypotéky. Většina lidí přijme podmínky, které banka nabídne automaticky – a ztratí tím klidně desítky tisíc korun. Poradce, který vaši hypotéku sleduje, vás na správný okamžik upozorní a pomůže vyjednat lepší podmínky nebo přejít jinam.
Shrnutí
Hypotéka v roce 2026 je dražší než před čtyřmi lety – a právě proto je příprava důležitější. Rozdíl mezi uspěchaným podpisem první nabídky a promyšleně vyjednanou hypotékou se může za dobu fixace vyšplhat na stovky tisíc korun.
Pokud hypotéku teprve plánujete, nebo vás čeká refixace a chcete vědět, jestli máte prostor na lepší podmínky – rád se na to s vámi podívám.